Das Bundesgericht klärte in diesem Urteil, dass die Hinterlegung von bereits fälligen Mietzinsen respektive das Zufallen nicht gültig hinterlegter Mietzinse an die Vermieterin gemäss Art. 259h Abs. 1 OR nicht mit einer rechtzeitigen Zahlung gleichzusetzen sei, die eine Zahlungsverzugskündigung ausschliessen würde.
Zum Hintergrund: Der Mieter machte Mängel geltend und setzte dem Vermieter Frist zu deren Behebung an, unter Androhung, künftige Mietzinse bis zur Mängelbehebung bei der Schlichtungsstelle zu hinterlegen. Die Mängel wurden nicht behoben. Kurze Zeit später mahnte der Vermieter den Mieter zur Bezahlung der fälligen Mietzinse für die vergangenen zwei Monate und setzte dem Mieter eine Zahlungsfrist unter Androhung der Kündigung wegen Zahlungsverzug. Daraufhin hinterlegte der Mieter diese bereits fälligen Mietezinse bei der Schlichtungsstelle, woraufhin der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsrückständen kündigte und den Mieter ausweisen wollte. Die kantonalen Gerichte hiessen das Ausweisungsbegehren gut. Das Bundesgericht wies die dagehen erhobene Beschwerde ab.
Das Bundesgericht wies zunächst auf die Voraussetzungen für eine gültige Hinterlegung von Mietzinsen i.S.v. Art. 259g Abs. 1 OR hin, unter anderem dass die Hinterlegung ausschliesslich in Zukunft fällige Mietzinse betreffen würde. Seien diese Voraussetzungen erfüllt, gelten die Mietzinse mit der Hinterlegung als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR) (E. 3.3.1). Die herrschende Lehre schliesse die Erfüllungswirkung bei einer fehlerhaften Hinterlegung grundsätzlich aus. Werde ein bereits fälliger Mietzins hinterlegt, trete die Befreiungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR dieser Ansicht zufolge nicht ein. Demgegenüber gelte gemäss einem Teil der Lehre und Rechtsprechung der Mietzins bei Hinterlegung innert der vom Vermieter angesetzten Zahlungsfrist von Art. 257d Abs. 1 OR als bezahlt, was eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausschliesse (E. 3.3.2).
Zur Auslegung von Art. 259g Abs. 2 OR: Der Wortlaut, so das Bundesgericht, von Art. 259g Abs. 2 OR beantworte nicht eindeutig, ob auch die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse schuldtilgend wirke. Eine Hinterlegung sei auch in diesem Fall möglich. Allerdings genüge sie diesfalls nicht den Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR (E. 3.3.2.2). Sodann verwies das Bundesgericht auf die Botschaft, wo mehrfach ausdrücklich erwähnt werde, dass die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse ausgeschlossen sein solle. Mit der Einführung des Rechts zur Hinterlegung künftig fällig werdender Mietzinse solle gemäss Botschaft unter anderem vermieden werden, “dass illiquide, schikanös handelnde Mieter dieses Recht einsetzen können”. Diesem Zweck würde entgegenstehen, wenn die Erfüllungswirkung durch die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse eintreten würde; zumindest wenn der Mieter den Mietzins nur hinterlege, um den Vermieter zu schikanieren. Sodann, so in der Botschaft weiter, präzisere Art. 259g Abs. 2 OR, dass hinterlegte Mietzinse als bezahlt gelten würden. Damit werde deutlich, dass nach dem Willen des Gesetzgebers Abs. 2 OR als auf Art. 259g Abs. 1 OR aufbauend zu betrachten sei, mithin die Hinterlegung lediglich dann befreiend wirke, wenn die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR, und damit unter anderem die fehlende Fälligkeit, gegeben seien (E. 3.3.2.3). Die Auslegung unter Berücksichtigung der Gesetzessystematik führe zu demselben Ergebnis: Art. 259g Abs. 2 OR regle die Wirkung der Hinterlegung, sofern deren Voraussetzungen gemäss Art. 259g Abs. 1 OR erfüllt seien (E. 3.3.2.4). Schliesslich, so das Bundesgericht, bezwecke das Hinterlegungsrecht, das Inkassorisiko von Mieter und Vermieter zu reduzieren. Andererseits ermögliche die Hinterlegung dem Mieter ein — im Vergleich zur direkten Anrufung des Gerichts — leicht verfügbares Druckmittel, um den Vermieter zum Tätigwerden zu bewegen. Indem Art. 259g Abs. 2 OR die Erfüllungswirkung vorsehe, werde gleichzeitig verhindert, dass der untätige Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs kündigen könne (E. 3.3.2.5). Im Ergebnis sei damit festzuhalten, dass der Eintritt der Erfüllungswirkung nach Art. 259g Abs. 2 OR verlange, dass die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR erfüllt seien. Hinterlege ein Mieter im Zeitpunkt der Hinterlegung bereits fällige Mietzinse, bewirke die Hinterlegung keine Tilgung der Mietzinsschuld (E. 3.3.2.6).
Anschliessend erwog das Bundesgericht, dass das Zufallen hinterlegter Mietzinse an den Vermieter nach Art. 259h OR von Art. 259g Abs. 2 OR zu unterscheiden sei. Art. 259h OR regle die Frage der Herausgabe der hinterlegten Mietzinse und nicht die Erfüllungswirkung bei der Hinterlegung. Hinterlege der Mieter, zu Recht oder ungerechtfertigt, Mietzinse und mache seine Ansprüche nicht innert der Frist geltend, habe die Hinterlegungstelle die hinterlegten Beträge von Amtes wegen an den Vermieter zu überweisen. An der — bei gegebenen Voraussetzungen — bereits vorher eingetretenen Erfüllungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR ändere dies nichts, genauso wie das blosse Zufallen der hinterlegten Mietzinse nicht die Erfüllung der Mietzinsschuld bewirke, wenn die Voraussetzungen der Hinterlegung nicht erfüllt seien. In diesem Fall sei die Schuld erst getilgt, wenn der Vermieter die hinterlegte Summe ausgehändigt oder auf seinem Konto gutgeschrieben erhalten hätte (E. 3.3.4).