Im zur amtlichen Pub­lika­tion vorge­se­henen Urteil vom 3. Sep­tem­ber 2019 hat­te sich das BGer mit der Recht­mäs­sigkeit ein­er Baube­wil­li­gung für die Erstel­lung von zwei Ferien­häusern in der Gemeinde Vals zu beschäfti­gen. Die bei­den Ferien­häuser wur­den vom Gemein­de­vor­stand Vals als touris­tisch bewirtschaftete Woh­nun­gen nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG (Zweit­woh­nungs­ge­setz; SR 702) bewil­ligt (Woh­nun­gen im Rah­men eines struk­turi­erten Beherber­gungs­be­triebs). Der Vere­in Hel­ve­tia Nos­tra zog die Baube­wil­li­gung bis vor BGer, welch­es die Beschw­erde teil­weise gutheisst.

Stre­it­ig ist in erster Lin­ie, ob das Hotel X. zusam­men mit den geplanten Ferien­häusern einen ein­heitlichen Betrieb im Sinne von Art. 4 lit. c ZWV (Zweit­woh­nungsverord­nung; SR 702.1) bildet, der nach einem hote­lar­ti­gen Konzept betrieben wird (Art. 4 lit. b ZWV) und hotelmäs­sige Dien­stleis­tun­gen und Infra­struk­turen umfasst, die typ­is­cher­weise von der Mehrheit der Gäste beansprucht wer­den (Art. 4 .lit. a ZWV). Gemäss Auf­fas­sung des BGer set­zt dies voraus,

dass die Anlage — wenn nicht eine bauliche Ein­heit (so Botschaft, S. 2304) — so doch zumin­d­est einen gewis­sen räum­lichen Zusam­men­hang aufweist. Wer­den selb­ständi­ge Wohnein­heit­en in grösser­er Ent­fer­nung von den Gemein­schaft­sein­rich­tun­gen erstellt, so kann in der Regel nicht davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass eine Mehrzahl der Gäste die dort ange­bote­nen Dien­stleis­tun­gen und Infra­struk­turen auch tat­säch­lich beansprucht. Vor­liegend sollen die Ferien­woh­nun­gen in Leis erstellt wer­den, einem Weil­er, der knapp 300 m über Vals liegt; die Ent­fer­nung vom Hotel X. in Vals beträgt gemäss Ver­wal­tungs­gericht min­destens 3.5 km. Unter diesen Umstän­den liegt es nahe, dass viele Feriengäste das Hotel nur am Anfang und Ende ihres Aufen­halts auf­suchen, um die Woh­nungss­chlüs­sel in Emp­fang zu nehmen und wieder abzugeben. (E. 4.2.)

Das BGer kommt zum Schluss, dass es sich bei den geplanten Häusern um typ­is­che Ferien­häuser in gross­er räum­lich­er Ent­fer­nung zum Hotel X. han­dle, mit welchem sie einzig durch einen Bewirtschaf­tungsver­trag ver­bun­den seien. Dies allein genüge nicht für die Bejahung von touris­tisch bewirtschafteten Woh­nun­gen. Das BGer hebt den Entscheid der Gemeinde Vals deshalb auf und weist die Bauge­suche ab.

In einem zweit­en Schritt äussert sich das BGer zum Antrag des Vere­ins Hel­ve­tia Nos­tra, wonach die Gemeinde Vals anzuweisen sei, die Revi­sion des Grund­zo­nen­plans zum Zwecke der Über­prü­fung der Wohn­bau­zone einzuleit­en. Die Vorin­stanzen ver­standen diesen Antrag als Auf­forderung zum Erlass eines Bewil­li­gungsstops bzw. ein­er Pla­nungszone. Der Vere­in Hel­ve­tia Nos­tra habe jedoch — so das BGer — nicht sub­stanzi­iert dargelegt, wieso die Parzellen in Leis (auf welchen die Ferien­woh­nun­gen hät­ten erstellt wer­den sollen) für eine Aus­zo­nung in Betra­cht gezo­gen wer­den müssten. Dies liege angesichts ihrer Grösse, ihrer Lage im unmit­tel­baren Anschluss an bere­its über­baute Parzellen und ihrer erst vor kurzem durchge­führten Erschlies­sung auch nicht ohne Weit­eres auf der Hand. In diesem Punkt weist das BGer die Beschw­erde des Vere­ins Hel­ve­tia Nos­tra deshalb ab.

Fabian Klaber

Posted by Fabian Klaber

Dr. Fabian Klaber, LL.M, hat an der Universität Basel und an der Columbia Law School (LL.M.) studiert, war danach als wissenschaftlicher Assistent an der Universität Basel tätig und absolvierte Praktika bei Froriep und beim Bezirksgericht Horgen. Er arbeitet im Advokaturbureau Kleb | Harburger.