1C_511/2018: Anforderungen an Ferienhäuser als touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinne des Zweitwohnungsgesetzes (amtl. Publ.)

Im zur amtlichen Pub­lika­tion vorge­se­henen Urteil vom 3. Sep­tem­ber 2019 hat­te sich das BGer mit der Recht­mäs­sigkeit ein­er Baube­wil­li­gung für die Erstel­lung von zwei Ferien­häusern in der Gemeinde Vals zu beschäfti­gen. Die bei­den Ferien­häuser wur­den vom Gemein­de­vor­stand Vals als touris­tisch bewirtschaftete Woh­nun­gen nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG (Zweit­woh­nungs­ge­setz; SR 702) bewil­ligt (Woh­nun­gen im Rah­men eines struk­turi­erten Beherber­gungs­be­triebs). Der Vere­in Hel­ve­tia Nos­tra zog die Baube­wil­li­gung bis vor BGer, welch­es die Beschw­erde teil­weise gutheisst.

Stre­it­ig ist in erster Lin­ie, ob das Hotel X. zusam­men mit den geplanten Ferien­häusern einen ein­heitlichen Betrieb im Sinne von Art. 4 lit. c ZWV (Zweit­woh­nungsverord­nung; SR 702.1) bildet, der nach einem hote­lar­ti­gen Konzept betrieben wird (Art. 4 lit. b ZWV) und hotelmäs­sige Dien­stleis­tun­gen und Infra­struk­turen umfasst, die typ­is­cher­weise von der Mehrheit der Gäste beansprucht wer­den (Art. 4 .lit. a ZWV). Gemäss Auf­fas­sung des BGer set­zt dies voraus,

dass die Anlage — wenn nicht eine bauliche Ein­heit (so Botschaft, S. 2304) — so doch zumin­d­est einen gewis­sen räum­lichen Zusam­men­hang aufweist. Wer­den selb­ständi­ge Wohnein­heit­en in grösser­er Ent­fer­nung von den Gemein­schaft­sein­rich­tun­gen erstellt, so kann in der Regel nicht davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass eine Mehrzahl der Gäste die dort ange­bote­nen Dien­stleis­tun­gen und Infra­struk­turen auch tat­säch­lich beansprucht. Vor­liegend sollen die Ferien­woh­nun­gen in Leis erstellt wer­den, einem Weil­er, der knapp 300 m über Vals liegt; die Ent­fer­nung vom Hotel X. in Vals beträgt gemäss Ver­wal­tungs­gericht min­destens 3.5 km. Unter diesen Umstän­den liegt es nahe, dass viele Feriengäste das Hotel nur am Anfang und Ende ihres Aufen­halts auf­suchen, um die Woh­nungss­chlüs­sel in Emp­fang zu nehmen und wieder abzugeben. (E. 4.2.)

Das BGer kommt zum Schluss, dass es sich bei den geplanten Häusern um typ­is­che Ferien­häuser in gross­er räum­lich­er Ent­fer­nung zum Hotel X. han­dle, mit welchem sie einzig durch einen Bewirtschaf­tungsver­trag ver­bun­den seien. Dies allein genüge nicht für die Bejahung von touris­tisch bewirtschafteten Woh­nun­gen. Das BGer hebt den Entscheid der Gemeinde Vals deshalb auf und weist die Bauge­suche ab.

In einem zweit­en Schritt äussert sich das BGer zum Antrag des Vere­ins Hel­ve­tia Nos­tra, wonach die Gemeinde Vals anzuweisen sei, die Revi­sion des Grund­zo­nen­plans zum Zwecke der Über­prü­fung der Wohn­bau­zone einzuleit­en. Die Vorin­stanzen ver­standen diesen Antrag als Auf­forderung zum Erlass eines Bewil­li­gungsstops bzw. ein­er Pla­nungszone. Der Vere­in Hel­ve­tia Nos­tra habe jedoch — so das BGer — nicht sub­stanzi­iert dargelegt, wieso die Parzellen in Leis (auf welchen die Ferien­woh­nun­gen hät­ten erstellt wer­den sollen) für eine Aus­zo­nung in Betra­cht gezo­gen wer­den müssten. Dies liege angesichts ihrer Grösse, ihrer Lage im unmit­tel­baren Anschluss an bere­its über­baute Parzellen und ihrer erst vor kurzem durchge­führten Erschlies­sung auch nicht ohne Weit­eres auf der Hand. In diesem Punkt weist das BGer die Beschw­erde des Vere­ins Hel­ve­tia Nos­tra deshalb ab.