Im zur öffentlichen Pub­lika­tion vorge­se­henen Urteil vom 14. Novem­ber 2019 befasste sich das BGer im Rah­men ein­er abstrak­ten Nor­menkon­trolle mit der stadt­bernischen Volksini­tia­tive “Für bezahlbare Woh­nun­gen” (“Wohn-Ini­tia­tive”). Nach­dem die Stimm­berechtigten der Stadt Bern die Ini­tia­tive im Jahr 2014 annah­men, genehmigte das Amt für Gemein­den und Rau­mord­nung des Kan­tons Bern (AGR) die Änderung der Bauord­nung und wies eine vom Hau­seigen­tümerver­band Bern und Umge­bung sowie von weit­eren Ein­sprech­ern erhobene Ein­sprache ab. Diesen Entscheid tru­gen der Hau­seigen­tümerver­band Bern und Umge­bung und drei Pri­vat­per­so­n­en bis vor BGer, welch­es die Beschw­erde abweist.

Der neue Art. 16b der Bauord­nung (BO), an welchem sich die Beschw­erde­führer primär stossen, trägt die Über­schrift “Preis­gün­stiger Woh­nungs­bau und gemein­nützige Wohn­bauträger”. Die Absätze 1 und 2 laut­en fol­gen­der­massen:

Abs. 1
Bei Um- und Neuein­zo­nun­gen wird sichergestellt, gegebe­nen­falls mit­tels ein­er Über­bau­ung­sor­d­nung, dass in den Wohn­zo­nen (Wohn­zone W, gemis­chte Wohn­zone WG, Kern­zone K) min­destens ein Drit­tel der Wohn­nutzung als preis­gün­stiger Wohn­raum im Sinne der eid­genös­sis­chen Verord­nung vom 26. Novem­ber 2003 über die Förderung von preis­gün­stigem Wohn­raum (Wohn­raum­förderungsverord­nung, WFV; SR 842.1) erstellt und dauer­haft in Kosten­mi­ete ver­mi­etet wird oder der Boden durch Verkauf oder im selb­ständi­gen und dauern­den Bau­recht an eine gemein­nützige Organ­i­sa­tion im Sinne von Art. 37 der Wohn­raum­förderungsverord­nung abgegeben wird, die die Woh­nun­gen dauer­haft in Kosten­mi­ete ver­mi­etet.

Abs. 2
Ausgenom­men sind ger­ingfügige Änderun­gen von Nutzungsplä­nen gemäss Art. 122 der Bau­verord­nung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). Das für die Pla­nung zuständi­ge Organ kann im Einzelfall weit­ere Um- und Neuein­zo­nun­gen, namentlich von kleineren Arealen, von der Verpflich­tung aus­nehmen, preis­gün­sti­gen Wohn­raum zu erstellen, oder diese Verpflich­tung ein­schränken.

Die Beschw­erde­führer rügen zunächst eine Ver­let­zung des Vor­rangs von Bun­desrecht (Art. 49 BV), weil die Absätze 1 und 2 von Art. 16b BO als Mass­nah­men des Mieter­schutzes gegen miss­bräuch­liche Miet­zinse zu qual­i­fizieren seien, obwohl dieser Bere­ich durch das Oblig­a­tio­nen­recht abschliessend geregelt werde. Das BGer ist ander­er Ansicht und qual­i­fiziert Art. 16b BO als kom­mu­nales öffentlich­es Recht, da die Bes­tim­mung nur im Falle von Ein- und Umzo­nun­gen, d.h. von Nutzungs­planän­derun­gen, rel­e­vant werde. Die Mass­nah­men nach Art. 16b Abs. 1 und 2 BO ziel­ten all­ge­mein darauf ab, das knappe Ange­bot an preis­gün­sti­gen Miet­woh­nun­gen in der Stadt Bern zu erhöhen bzw. das Bedürf­nis der Bevölkerung an einem genü­gen­den Ange­bot von preis­gün­sti­gen Miet­woh­nun­gen zu befriedi­gen. Daran beste­he ein schutzwürdi­ges öffentlich­es Inter­esse.

Die Beschw­erde­führer sind sodann der Auf­fas­sung, dass sich Art. 16b BO nicht mit der Eigen­tums­garantie und der Wirtschafts­frei­heit vere­in­baren lasse. Das BGer fol­gt dieser Ansicht nicht und hält fest, dass die Voraus­set­zun­gen für die Ein­schränkung der bei­den Grun­drechte gestützt auf Art. 36 BV gegeben seien. Ins­beson­dere sei die geset­zliche Grund­lage für den Grun­drecht­se­in­griff aus­re­ichend:

Soweit vor­liegend die Schwere des Ein­griffs in die Wirtschafts­frei­heit und die Eigen­tums­garantie über­haupt eine formell-geset­zliche Grund­lage bed­ingt, regeln Art. 16b Abs. 1 und 2 BO die wesentlichen Grundzüge der Verpflich­tung zur Errich­tung von preis­gün­stigem Wohn­raum bzw. zur Abgabe des Bodens an eine gemein­nützige Organ­i­sa­tion jeden­falls in aus­re­ichend bes­timmter Weise. Namentlich wird fest­gelegt, in welchen Fällen, min­destens in welchem Umfang und auf welche Art und Weise die Verpflich­tung zur Errich­tung bzw. Bere­it­stel­lung von preis­gün­stigem Wohn­raum gel­ten soll. Auch wird fest­geschrieben, dass bzw. in welchen Fällen davon Aus­nah­men gemacht wer­den kön­nen […]. Alle Details kön­nen im Ein­klang mit Art. 36 Abs. 1 BV auf tief­er­er Norm­stufe und allen­falls in Son­der­nutzungsplä­nen geregelt wer­den. (E. 6.2.3.)

Fabian Klaber

Posted by Fabian Klaber

Dr. Fabian Klaber, LL.M, hat an der Universität Basel und an der Columbia Law School (LL.M.) studiert, war danach als wissenschaftlicher Assistent an der Universität Basel tätig und absolvierte Praktika bei Froriep und beim Bezirksgericht Horgen. Er arbeitet im Advokaturbureau Kleb | Harburger.