1C_441/2018: Änderung der stadtbernischen BZO im Zuge der Volksinitiative “Für bezahlbare Wohnungen” (amtl. Publ.)

Im zur öffentlichen Pub­lika­tion vorge­se­henen Urteil vom 14. Novem­ber 2019 befasste sich das BGer im Rah­men ein­er abstrak­ten Nor­menkon­trolle mit der stadt­bernischen Volksini­tia­tive “Für bezahlbare Woh­nun­gen” (“Wohn-Ini­tia­tive”). Nach­dem die Stimm­berechtigten der Stadt Bern die Ini­tia­tive im Jahr 2014 annah­men, genehmigte das Amt für Gemein­den und Rau­mord­nung des Kan­tons Bern (AGR) die Änderung der Bauord­nung und wies eine vom Hau­seigen­tümerver­band Bern und Umge­bung sowie von weit­eren Ein­sprech­ern erhobene Ein­sprache ab. Diesen Entscheid tru­gen der Hau­seigen­tümerver­band Bern und Umge­bung und drei Pri­vat­per­so­n­en bis vor BGer, welch­es die Beschw­erde abweist.

Der neue Art. 16b der Bauord­nung (BO), an welchem sich die Beschw­erde­führer primär stossen, trägt die Über­schrift “Preis­gün­stiger Woh­nungs­bau und gemein­nützige Wohn­bauträger”. Die Absätze 1 und 2 laut­en fol­gen­der­massen:

Abs. 1
Bei Um- und Neuein­zo­nun­gen wird sichergestellt, gegebe­nen­falls mit­tels ein­er Über­bau­ung­sor­d­nung, dass in den Wohn­zo­nen (Wohn­zone W, gemis­chte Wohn­zone WG, Kern­zone K) min­destens ein Drit­tel der Wohn­nutzung als preis­gün­stiger Wohn­raum im Sinne der eid­genös­sis­chen Verord­nung vom 26. Novem­ber 2003 über die Förderung von preis­gün­stigem Wohn­raum (Wohn­raum­förderungsverord­nung, WFV; SR 842.1) erstellt und dauer­haft in Kosten­mi­ete ver­mi­etet wird oder der Boden durch Verkauf oder im selb­ständi­gen und dauern­den Bau­recht an eine gemein­nützige Organ­i­sa­tion im Sinne von Art. 37 der Wohn­raum­förderungsverord­nung abgegeben wird, die die Woh­nun­gen dauer­haft in Kosten­mi­ete ver­mi­etet.

Abs. 2
Ausgenom­men sind ger­ingfügige Änderun­gen von Nutzungsplä­nen gemäss Art. 122 der Bau­verord­nung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). Das für die Pla­nung zuständi­ge Organ kann im Einzelfall weit­ere Um- und Neuein­zo­nun­gen, namentlich von kleineren Arealen, von der Verpflich­tung aus­nehmen, preis­gün­sti­gen Wohn­raum zu erstellen, oder diese Verpflich­tung ein­schränken.

Die Beschw­erde­führer rügen zunächst eine Ver­let­zung des Vor­rangs von Bun­desrecht (Art. 49 BV), weil die Absätze 1 und 2 von Art. 16b BO als Mass­nah­men des Mieter­schutzes gegen miss­bräuch­liche Miet­zinse zu qual­i­fizieren seien, obwohl dieser Bere­ich durch das Oblig­a­tio­nen­recht abschliessend geregelt werde. Das BGer ist ander­er Ansicht und qual­i­fiziert Art. 16b BO als kom­mu­nales öffentlich­es Recht, da die Bes­tim­mung nur im Falle von Ein- und Umzo­nun­gen, d.h. von Nutzungs­planän­derun­gen, rel­e­vant werde. Die Mass­nah­men nach Art. 16b Abs. 1 und 2 BO ziel­ten all­ge­mein darauf ab, das knappe Ange­bot an preis­gün­sti­gen Miet­woh­nun­gen in der Stadt Bern zu erhöhen bzw. das Bedürf­nis der Bevölkerung an einem genü­gen­den Ange­bot von preis­gün­sti­gen Miet­woh­nun­gen zu befriedi­gen. Daran beste­he ein schutzwürdi­ges öffentlich­es Inter­esse.

Die Beschw­erde­führer sind sodann der Auf­fas­sung, dass sich Art. 16b BO nicht mit der Eigen­tums­garantie und der Wirtschafts­frei­heit vere­in­baren lasse. Das BGer fol­gt dieser Ansicht nicht und hält fest, dass die Voraus­set­zun­gen für die Ein­schränkung der bei­den Grun­drechte gestützt auf Art. 36 BV gegeben seien. Ins­beson­dere sei die geset­zliche Grund­lage für den Grun­drecht­se­in­griff aus­re­ichend:

Soweit vor­liegend die Schwere des Ein­griffs in die Wirtschafts­frei­heit und die Eigen­tums­garantie über­haupt eine formell-geset­zliche Grund­lage bed­ingt, regeln Art. 16b Abs. 1 und 2 BO die wesentlichen Grundzüge der Verpflich­tung zur Errich­tung von preis­gün­stigem Wohn­raum bzw. zur Abgabe des Bodens an eine gemein­nützige Organ­i­sa­tion jeden­falls in aus­re­ichend bes­timmter Weise. Namentlich wird fest­gelegt, in welchen Fällen, min­destens in welchem Umfang und auf welche Art und Weise die Verpflich­tung zur Errich­tung bzw. Bere­it­stel­lung von preis­gün­stigem Wohn­raum gel­ten soll. Auch wird fest­geschrieben, dass bzw. in welchen Fällen davon Aus­nah­men gemacht wer­den kön­nen […]. Alle Details kön­nen im Ein­klang mit Art. 36 Abs. 1 BV auf tief­er­er Norm­stufe und allen­falls in Son­der­nutzungsplä­nen geregelt wer­den. (E. 6.2.3.)